渭南固定资产评估公司 欢迎咨询

厂房的建筑类型不同，拆迁征收补偿的价值也不一样，建筑类型大致有钢结构（如型钢，重型钢等等），砖混结构，砖木结构，彩钢结构等等。
中国房地产企业融资现状
　　1、房地产主要融资渠道分类
　　房地产行业已形成5大类、16小类、近50类细项的多元化融资渠道。其中，筹资活动包括境内间接融资、境内直接融资和海外融资3大类，共12小类融资渠道；经营活动包括供应链融资、销售回款2大类、共4小类融资渠道。
　　1）境内间接融资：类是境内银行，包括可以直接以项目名义的房地产开发贷和并购贷，资金运用灵活的经营性物业，中短期内补充流动资金的流动资金贷，以及政策性银行专项，如棚改或旧改专项、租赁房等。第二类是非标债权融资，和金融机构以专项合约形式进行的债权性融资，主要包括委托、信托、带回购条款的资产或受益权转让、融资租赁、小贷和财务公司、债务重组。
　　2）境内直接融资：包括三类标准化证券融资。类是在境内股权市场进行的公开股权转让，主要包括IPO、增发、配股；第二类是发行境内信用债，包括公司债、企业债和非金融企业债务融资工具。第三类是发行境内资产支持证券，包括主管的ABS和交易商协会主管的ABN，主要有应收应付款、按揭尾款、持有物业租金和增值额、以及物业费等四类底层资产。也包括三类非标准融资。类是股东直接对集团出资，包括大股东增资和引入战略投资者；第二类是对项目引入股权投资者，合作开发、风险利润共担，包括引入少数权益股东、小股操盘和合伙人制度；第三类是以个人、企业间拆借为形式的民间借贷。
　　3）海外融资：类是以内保外贷、项目为主的银行；第二类是发行海外，包括**、可转换债、可交换债，以美元债为主，也有部分欧元、港元和新加坡元海外债；第三类是海外股权市场上市和再融资；以及海外发行Reits、外资并购等其他海外融资方式。
　　4）供应链融资：对工程接包方、物料供应商等上游供应商的商业信用融资。类是开具商业/银行承兑汇票，并给予贴息补偿；第二类是以应付工程款为主的各类应付款，工程款通常包括包干费补贴。
　　5）销售回款融资：按照购房款资金来源区分，类是购房者自有资金；第二类是个人住房金融，包括商业银行个人住房、个人住房，以及违规流入住房市场的消费贷。
　　2、房地产融资规模
　　从总量上看，房企融资规模持续增长，2015年至2019年一季度分别为13.9万亿、18.3万亿、19.5万亿和5.9万亿。从具体项目看，融资规模从大到小依次是个人住房金融市场、银行、应付款融资、非标融资、国内证券市场、海外融资。2019年分别占总融资规模的43%、20%、17%、15%、3%和2%。除去销售回款，房企主要的融资工具是银行开发贷、应付款融资、委托和信托，2019年分别为3.6万亿、3.4万亿、1.9万亿和1.1万亿，分别占比18%、17%、10%和6%。
2015-2019Q1房企主要渠道当年融资规模及结构测算
融资渠道
2019年Q1
2019年
2016年
2015年
1.银行（亿元）
（1）开发贷
14917
35600
27367
28067
（2）并购贷
939
3281
2467
1628
小计
15855
38881
29834
29695
2.非标融资（亿元）
（3）委托
3880
18942
19110
15613
（4）信托
3224
11092
7327
5386
小计
7104
30034
26437
20999
3.境内证券市场融资（亿元）
（5）股权融资
90
284
1673
1490
（6）信用债融资
1214
3024
10150
6041
（7）资产证券化
410
1737
802
271
小计
1714
5045
12625
7802
4.海外融资（亿元）
（8）海外股权融资
139
274
434
920
（9）海外债
812
2934
932
532
小计
951
3208
1366
1452
5.个人住房金融市场（亿元）
（10）商业个贷
17421
64714
68314
39443
（11）
2384
9535
12702
11083
（12）消费贷
-439
9552
867
-
小计
19366
83802
81883
50526
6.应付款（亿元）
（13）应付工程款
8685
17967
17059
15183
（14）其他应付款
5604
15688
13857
13810
小计
14289
33655
30916
28993
总计
59280
194625
183061
139467

房地产评估收费标准
1
凡依法设立并经资质审核合格的房地产价格评估、经纪、咨询等中介服务机构，为企事业单位、社会团体和其它社会组织、公民及外国当事人提供有关房地产开发、经营管理、消费等方面的中介服务，可向委托人收取合理的费用。

2
房地产中介服务费收费是房地产交易市场重要的经营收费，根据不同情况分别实府定价、价和协商定价。实府定价和价的收费标准、收费项目，由北京市物价局会同北京市房屋土地管理局制定。

3
梯度收费标准：

1.每宗房地产价格评估收费不足300元的，按300元收取。

2.为土地使用权抵押而进行的土地价格评估，评估机构按一般宗地评估费标准的50%计收评估费。


3.清产核资中的土地价格评估，按一般宗地评估费标准的30%计收评估费。


4.因征用拆迁对房屋进行价格评估的，按补偿价款金额的1-1.5%向征用拆迁单位收取评估费。


5.仲裁房地产价格评估中出现的价格纠纷，需重新核定价格的，按标准的20-40%计收评估费。


6.企业转制、资产重组过程中，涉及房地产评估的，按房地产价格评估标准的50%计收评估费。


4
代理收费标准：

1.实府价的房地产中介服务收费是书面咨询费、房屋租赁代理费和房屋买卖代理费。

2.普通咨询报告，每份收费300-1000元；技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告，可适当提高收费标准，收费标准高不**过咨询标的额的0.5%。


3.房屋租赁代理费，无论成交的租赁期限长短，均按半至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。


4.代理的高收费标准不得**过成交价格总额的2.8%。




5
房地产中介服务机构对委托人的口头咨询，按照咨询服务所需时间结合咨询人员技术等级由双方协商议定收费标准。

6
中介服务机构应当本着合理、公开、诚实、信用的原则，接受自愿委托，双方签订合同。房地产中介服务收费实行明码标价制度。中介服务机构应当在其经营场所或交缴费用的地点，在醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准。地产中介服务机构在接受当事人委托时应当主动向当事人介绍有关中介服务的收费办法及服务的内容。

7
各房地产中介服务机构应严格执行物价部门规定的收费原则和收费标准，切实提供质价相称的服务，并对服务内容的真实性和合法性负责。因中介服务机构主观故意服务失实、违法造成委托方经济损失或者有欺诈行为的，承担相应的民事或责任，情节严重构成犯罪的，由**机关依法追究刑事责任。

中国房地产行业施工及成交情况分析
　　2019年1-11月中国商品住宅施工面积为314942.59万平方米，新开工面积为129467.93万平方米，竣工面积为61215.72万平方米；2019年1-12月中国商品住宅施工面积为388438.59万平方米，新开工面积为146034.57万平方米，竣工面积为71692.33万平方米。
2010-2019年中国商品住宅施工及竣工面积统计表
指标
商品住宅施工面积_累计值(万平方米)
商品住宅新开工施工面积_累计值(万平方米)
商品住宅竣工面积_累计值(万平方米)
2010年
557172.64
138535.53
47178.15
2011年
536443.96
128097.78
71815.12
2012年
521310
115911
77185
2013年
511569.52
106651.3
73777.36
2014年
515096.45
124877
80868.26
2015年
486347.33
145844.8
78740.62
2016年
428964.05
130695.42
79043.2
2019年
388438.59
146034.57
71692.33
2019年1-11月
314942.59
129467.93
61215.72
数据来源：国家，华经产业研究院整理
　　截止至2019年11月，全国40城市商品房成交面积2519万方（指数为438），环比回升22.1%，同比上升5.0%，单月增速较10月扩大4.1个百分点。累计来看，1-11月同比下降2.6%，降幅较1-10月（-3.4%）继续收窄0.8个百分点。而从住宅成交来看，31城市住宅成交面积1540万方（指数为391），环比回升21.2%，同比回升1.7%，累计来看，住宅1-11月同比下降7.4%，较1-10月降幅（-8.3%）收窄0.9个百分点。
2011-2019年全国重点40城市商品房成交面积指数
资料来源：公开资料整理
　　2019年1-11月中国商品住宅销售面积为128713.9万平方米，其中现房销售面积为19959.92万平方米，期房销售面积为108753.99万平方米；2019年1-11月中国商品住宅销售额为43953.33亿元，其中现房销售额为7899.69亿元，期房销售额为36053.64亿元。
2010-2019年中国商品住宅销售面积走势图
数据来源：国家，华经产业研究院整理
2010-2019年中国商品住宅现房销售面积走势图
数据来源：国家，华经产业研究院整理
2010-2019年中国商品住宅期房销售面积
数据来源：国家，华经产业研究院整理
2010-2019年中国商品住宅销售额走势图
数据来源：国家，华经产业研究院整理
2010-2019年中国商品住宅现房销售额走势图
数据来源：国家，华经产业研究院整理
2010-2019年中国商品住宅期房销售额走势图
数据来源：国家，华经产业研究院整理
　　2019年8月以来70个大中城市新建商品住宅指数涨幅明显放缓，2019年10月70个大中城市一手住宅价格指数环比为1.0%，较上月持平。而二手房价格调整势头愈发明显，2019年10月70个大中城市二手住宅价格指数环比上涨0.50%，二、三线城市涨幅收窄幅度明显，*城市环比下降0.20%，连续2个月下降。目前口径价格环比涨幅有所回落，据统计，一、二线城市房价仍相对坚挺，三四线城市降价幅度相对较大。
　　预计2019年新房价格大幅下行缺乏基础。一方面，相较过去几轮周期，目前库存总量仍处于低位，低库存状态将对房价有一定支撑，确保房价不会快速下行；另一方面，2019年下半年土拍市场火热，量价齐升，大量的高地价项目逐渐入市，其中还包括大量的高成本的棚改拆迁地，高土地成本将有利托底房价下行空间。
2015-2019年70个大中城市新建商品住宅价格指数环比变化（%）
数据来源：公开资料整理
2015-2019年70个大中城市二手住宅价格指数环比变化（%）

房贷利率回顾
　　1、首套房房贷利率
　　2019年11月份，融360监测的35个重点城市533家银行首套房利率为5.71%，相当于基准利率（4.90%）的1.165倍，环比上月持平，房贷利率自17年1月以来在连续22个月上涨之后，出现持平。分线城市来看，*城市首套房利率继续下跌，自上月下跌以来继续下降3bp，降幅扩大2bp，利率高为广州市5.62%。二线城市首套房平均利率自17年4月上涨以来持平，其中武汉银行首套利率仍然保持高，达到6.26%。
　　从具体的利率分布来看，融360监测数据显示，2019年11月在全国533家银行中505家银行执行基准利率及以上（占比94.75%），同10月持平，其中执行基准利率上浮10%、15%、20%的银行分别占比22%、30%、26%，为市场主流，而执行20%以上的占比13%。此外，提供优惠利率的银行仅有上海5家（占比0.94%），比去年同期减少8家。
2014-2019年35重点城市首套房平均利率和平均折扣
数据来源：融360
　　整体来看，2019年11月35重点城市首套按揭贷利率在17年以来停涨持平，其中广州、深圳、南京、杭州利率下调，而二套按揭贷利率整体出现回落，按揭贷方面流动性边际改善。在央行保持流动性合理充裕的大背景下，高信用评级的房企融资成本也继续边际下移近期，预计往后地产行业利率成本改善将更加明确。
2019年10月重点城市首套房贷利率
数据来源：融360
　　在首付方面，首套房首付3成仍为主流。在融360监测的全国533家银行中，有20家执行2成首付比例，占比3.75%；执行3成首付比例的有413家，占比77.49%；59家银行执行3.5成首付比例，占比11.07%；18家银行执行4成首付比例，占比3.38%，各类首付比例占比均较上月持平。
533家银行首套房首付比例占布情况
数据来源：融360
全国533家银行停贷比例
http://cqhairun.b2b168.com