一、中国房地产政策环境分析
2019年11月地方层面继续因城施政，一方面，在政策调控维度，收紧政策出台次数连续四个月下降，同时并没有新增“四限”政策，而另一方面，在政策改善方面，宽松政策出台次数达到了25次，尤其在人才政策方面，落户及补贴政策更加深入三四线城市。
1、人才落户政策方面，根据各地**网站文件，11月，广东向符合条件高尖端人才和在粤工作外籍或海归人才及其配偶、子女放开落户，江西向中专及以上毕业生、技能型人才放开城镇落户，江门对专科以上学历或初级以上职称人员放开落户。同时，在补贴层面，柳州向新引进硕士、双*本科、普通本科提供首套房购房补贴8万元、5万元、2万元，湘潭向新引进的重点产业博士、硕士和本科毕业生提供首套房购房补贴8万元、3万元、2万元。北京顺义区向引进的高层次人才提供购房和租房补贴。
近期地方人才政策一览
时间
城市
政策方向
政策内容
11月4日
柳州
购/租房补贴
新引进硕士、双*本科、普通本科可享受首套房购房补贴8万元、5万元、2万元或租房补贴1000元/月
（3年）、500元/月（3年）、500元/月（1年）
11月7日
湘潭
购/租房补贴
对新引进的重点产业博士、硕士和本科毕业生，分别给予8万元、3万元和2万**套房购房补贴；对新引进各类高层次人才不在潭购买住房的给予较高每月1万元的租房补贴
11月12日
江门
购/租房补贴
承诺工作5年以上并购房的博士、出站博士后给予10万元、20万元购房补贴；毕业两年内硕士、本科生发放租房补贴1000元/月、500元/月，承诺工作3年以上的，购置人才安居房享受8.5折、9折优惠
11月14日
广东
人才落户
符合条件高尖端人才和在粤工作外籍或海归人才及其配偶、子女可落户
11月15日
南昌
购房补贴
新引进落户VR企业且毕业5年内的博士、硕士，分别给予10万元、6万**套房购房补贴
11月15日
淄博
租房补贴
对省级及以下高层次人才给予较高100平米的公寓住房或同等面积的租房补贴
11月18日
北京顺义
购/租房补贴
选择在顺义新购商品住房的高层次人才，给予购房补贴；选择租房的，给予租金减免或租房补贴
11月20日
郴州
购房补贴
对新引进并签订3年以上合同的博士、硕士毕业生给予10万元、5万**套房购房补贴
11月23日
嘉兴海宁
人才落户+补贴
1.博士、硕士、“双*”高校和留学归国本科生可落户；2.“双*”高校本科生、其他高校本科生，分别给予
10万元、5万元购房补贴；3.博士、硕士，“双*”高校本科生、其他高校本科生给予3万元/年、1.5万元/年、1万元/年、0.5万元/年租房补贴
11月26日
盐城
购/租房补贴
对到盐城企业就业或自主创业、并**在盐城参加社保的普通高校博士、硕士、本科生，三年内每月租房补助1000元、600元、400元，对买房者给予房价5%补助
11月26日
锦州
人才落户
1.毕业生、中专学历、初级工以上人员，可办理落户；2.对符合条件的博士给予安家补贴、租房补贴
11月28日
义乌
购房补贴
具有义乌户籍、已在义乌工作并缴纳2年社保并承诺继续在义乌工作5年以上的专科以上学历购房可补贴20-140万元，并较多不**过购房总价50%（原为30%-40%）
11月28日
江门
人才落户
专科以上学历或初级以上职称人员可落户
11月29日
江西
人才落户
中专及以上毕业生、技能型人才可在城镇落户
11月30日
佛山
购房补贴
给予引进的高等教育高层次人才，博士后、博士安家补贴15万元、10万元
11月30日
青岛
人才政策
1.本科以上的社工专业毕业生可落户（原政策45岁以下本科可落户）；2.购买首套商品房的，给予安家
资料来源：公开资料整理
2、公积金层面，一方面，政策边际宽松主要集中在贷款额度的放宽，如遂宁上调异地缴存职工贷款限额与本地一致，单缴存职工家庭35万元，双缴存职工家庭40万元（原均为30万元）。乌鲁木齐上调夫妻双方正常缴存公积金的贷款较高额度，由70万元调整为100万元。值得一提的是，淮安公积金支持职工贷款购房改善居住条件，当开发项目取得预售证且未抵押即可申请住房公积金按揭贷，也就是取消原开发面积不低于8万方、楼盘形象进度达到三分之二的限制。
而另一方面，部分城市公积金存在政策边际收紧，其中宣城、许昌、南充暂停住房公积金异地贷款，丽江上调二套房无贷的公积金贷款首付比例，从不低于20%上调至不低于40%。而甘肃公积金对于职工家庭限贷2次，同时规定申请公积金贷款时不得有未结清的住房贷款。
近期地方公积金放松/收紧政策一览
地区
时间
具体内容
放松/收紧
遂宁
11月1日
异地缴存职工住房公积金贷款限额上调至与本地一致，单缴存职工家庭较高限额35万元、双缴存职工家庭较高贷款限额40
放松
万元（原均为30万元）
西安
11月4日
职工租房提取公积金限额由按照半年缴存额改为按照房租水平(10200元/年/人)
放松
乌鲁木齐
11月28日
夫妻双方正常缴存住房公积金的，较高额度由原来的70万调整为100万元
放松
淮安
11月28日
开发项目取得预售证且未抵押即可申请住房公积金按揭贷，取消开发面积不低于8万方、楼盘形象进度达到三分之二的限制
放松
武汉
11月30日
公积金异地贷款范围扩大至全国
放松
宣城
11月1日
11月1日暂停异地新购住房公积金及公积金贷款提取
收紧
许昌
11月6日
取消异地购房或房贷偿还公积金提取，取消提取父母、子女公积金用于偿还个人住房贷款
收紧
丽江
11月16日
对拥有1套住房并已结清的，再次申请公积金贷款的，较低首付款比例由不低于20%调整为不低于40%
收紧
甘肃
11月16日
对于以缴存职工家庭为单位，住房公积金贷款次数不得**过两次，申请公积金贷款时不得有未结清的住房贷款，包括商业性
收紧
住房贷款和公积金贷款
南充
11月28日
非缴存地或非户籍地购房不得提取住房公积金
收紧
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三、2019年城镇拆房的赔偿需要注意什么问题？
（4）装饰装潢补偿。吊顶、地板、门窗、墙纸、墙砖、吊灯、马桶、灶台等。
（1）房屋补偿。对房子本身的补偿，具体如上。
（6）异地安置补助费。每户2万元，包括宅地、配套设施、租房费等。
问：不动产评估方法
答：1、市场比较法
市场比较法是指在对目标不动产进行评估时，选择与目标房地产在用途、结构、所在地区等方面相同或相似的房地产加以比较对照，从已经发生过的交易中获取已知价格，经过比较、修正得出目标不动产在进行不动产评估时点的价格。市场比较法适用于有大量丰富的交易案例的动产评估。
2、收益折现法
收益折现法是从不动产的经济效用角度出发来进行不动产评估的一种方法。它的理论依据是，不动产的价格是由它在未来一段时期内能给业主带来的全部经济收益的现值所决定的。
3、成本法
进行不动产交易时，不动产的成本是买卖双方所能接受的价格。这一基本思路即是商品价格的生产费用理论而产生不动产评估方法，称为成本法或成本估价法。不动产评估的成本法，是将待估的不动产必须以正常的成本为基础估算待估不动产在一定时点、一定权状态下的价格的一种方法。
房产评估内容包括哪些？
1、建筑物的折旧程度
所谓建筑物的折旧程度所指的就是因时间而造成耗损的建筑物，它的耗损可以分成有形与无形两种，而折旧也可分为物质、功能以及经济这三种。
2、基准地价
基准地价所指的是在某一城市的区域范围中，按照该区域中相似用途、相近地价、相连地段这三方面的原则来划分地价区段，再对各地价区段做出平均水平价格的评估。
3、标定地价
标定地价指的是在时期与一定的条件下，做出不同区位、用途地价水平的评估。
4、补地价
如果是要更改**原有土地使用规定的用途、增加容积率或是续期土地使用权，那么就必须支付**一笔地价。
5、资本化率
资本化率所指的就是它价格的比率，实际上也就是一种资本的率，例如获利率，利润率、报酬率等等。
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