湖北酒店评估价格

①、把费用分为变动费用和固定费用，将测算出的各种类型物收入分别减去相应的变动费用，予以加总后再减去总的固定费用。

（3）、资本化率的求取方法
资本化率实质上是投资的预期收益率，其影响因素非常众多、复杂多变。确定资本化率的方法有：市场提取法、安全利率加风险调整值法、投资收益率排序插入法和复合投资收益率法四种。
目前较常用的资本化率的确定方法是安全利率加风险调整值法，即累加法。
一般来说，在估价过程中，理论上酒店的收益与成本费用数据可以通过财务报表获得，但现实情况是企业提供的财务报表一些数据往往失真，不能真实反映酒店经营的情况。因此应对估价对象本身及周边类似用途档次的饭店物业进行了详细的调查，并对取得的资料仔细分析，经过整理，去伪存真。总之，酒店评估比较复杂，技术参数比较难以把握，只有不断实践，总结经验，评估价值才能比较客观地反映其内在价值
项目的风险越大，资本化率越高，反之，项目的风险越小，资本化率越低；收益期越长，不确定因素也越多，风险越大，资本化率越高。同时，资本化率与投资发生的时间也有关，投资发生时间不同，投资项目面临的市场环境和风险情况不同，造成资本化率也会不同。因此，在确定项目的资本化率时首先应选取资本化率的确定方法，再根据项目的当前房地产市场经济环境、项目特点和估价师掌握的市场资料充分分析，并根据自身实践经验较终确定项目的资本化率数值。
对一个星级酒店而言，客房部分的变动费用是与入住客人多少直接相关的费用，会议室部分的变动费用是与使用会议室的次数、时间长短等直接相关的费用，餐饮部分的变动费用是与用餐客人数量的多少及消费水准直接相关的费用等等。固定费用是指人员工资、固定资产折旧、房地产税、保险费等，不管客房是否有人住、会议室时否有人租用、餐厅是否有人就餐、商场是否有人购物等，都要发生的费用。
根据《房地产估价规范》，对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。
报酬率=无风险报酬率+风险报酬率
风险报酬率=投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠
其中无风险报酬率又称安全利率，是无风险投资的报酬率，是资金的机会成本。
②、把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，先分别根据客房、餐饮、会议、娱乐等各自的收入和费用求出各自的净收益，然后将所有净收益相加。

（2）、开发成本的确定
开发成本包括建安工程费、前期工程及其他专业费，在估价中，一般根据估价对象建筑物的结构类型，参照当地现行《建设工程概算定额》和《材料预算价格》、《机械台班费用定额》以及《建设工程间接费及其它费用定额》进行测算，并参考近期同类型建筑物的结算价格，综合考虑后确定建筑物的建造成本。

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