鄂州固定资产评估标准 流程快

厂房生产线资产评估，生产线的建造比较复杂，往往一但搬迁移动重新安装调试，费用都比较高，更有可能造成功能缺失，即功能性贬值，进而造成价值贬值，所以一般采用重置成本法进行评估，重置新价购买新的生产线，建议委托的资产评估公司对生产线进行价值评估。
城市房屋拆迁估价意见　　《城市房屋拆迁估价意见》使得拆迁人与被拆迁人站在了平等协商的地位上，在规范拆迁估价行为和保护被拆迁人方面作出一定努力，但相关条款表述仍有诸多不够明晰之处 □给予被拆迁方平等协商地位12月初，下发了《城市房屋拆迁估价意见》(以下简称《意见》)。尽管这个《意见》只不过是一个法律效力次于行政法规的部门规章，但却受到了国内各界尤其是城市住房拆迁涉及的主要利益群体的广泛关注。作为主管部门，的行动十分低调，记者一再联系采访，其有关部门均表示“问题敏感，一律不接受采访”。　　以往的拆迁，补偿额度总是由拆迁人单方面确定，评估标准较不透明公开，由此直接间接引起的拆迁纠纷和群体甚至血案不胜枚举。此番《意见》的一个重要精神，就是要规范房屋拆迁估价行为，提高拆迁估价的公正性，保护被拆迁人的利益。《意见》规定估价机构由拆迁人和被拆迁人共同确定，部分赔偿项目拆迁双方可以协商决定，这便为当事双方提供了平等谈判的契机。　　此外，《意见》规定，房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。这实际上就是将调整房地产财产关系而应给予的补偿单考虑，也就是说承认拆迁是一种财产关系调整，这是一个较大的进步。　　长期代理拆迁案件的北京市英岛律师事务所邓泽敏律师评论说：“从部分内容看，至少在某些形式上，拆迁人与被拆迁人站在了平等协商的地位上。”　　较为一致的评价是，《意见》的精神如能真正落实，应能大大提高拆迁评估的公正性，对被拆迁人的利益有较为合理的补偿。　　仍有大量“法律空子”　　记者在对有关学者和拆迁当事人的采访中也了解到另一种看法。他们认为，《意见》作为一个部门规章，其实是对《城市房地产管理法》等有关法律的具体化和细化。尽管它在规范拆迁行为和保护被拆迁人方面作出一定努力，但是由于相关条款表述较为模糊，有诸多不够明晰之处，仍然留下大量侵害被拆迁人利益的“法律空子”。　　房屋拆迁估价的技术标准十分重要，它直接影响到评估价格。《城市房地产管理法》*33条的规定明确而严谨，它指出，房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估标准，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地市场价格进行评估。但是《意见》中仅仅规定“拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行”，相对便显得含糊和简单。　　对于开发商而言，当然是拆迁成本越低，利润就越高;而对于地方而言，土地出让金也是一项重要的财源，且拆迁的成果往往和城市的发展建设紧密联系。事实，正因为拆迁总是涉及诸多方面的利益，有关法律法规和政策一旦稍有模糊之处，“公正、公平、公开”六字原则在地方的执行过程中便有可能打上折扣。因此有拆迁户大胆表示，希望能够在拆迁当中聘请外地的评估机构进行评估，因为“当地的都是和地方站在一起”。　　不应忽视补偿被拆迁人的土地使用权更加不容忽视的是，有分析，《意见》一个**而微妙的特点，就是土地和房屋的评估没有分别考虑。　　在《意见》中，对于估价的主要定义是“房屋拆迁估价”，通篇几乎对“土地”二字避而不谈。尽管《意见》的*二条强调了这种估价行为是针对国有土地上房屋的拆迁，但是通篇没有明确提到估价的目的之一，是对于被拆迁人因拆迁而导致其所拥有的国有土地使用权的丧失进行补偿。　　这个问题非常关键。以北京市多年沿袭的“危改”制度为例，据北京市开发办拆迁处一位工作人员介绍，以危改立项土地均可先期以形式取得使用权。其中的经营性项目，直到项目后期再由开发商向部门补缴土地出让金，对于回迁部分，则根据拆迁人调查统计的回迁数据免收土地出让金。用地，国土部门需向用地人签发建设用地批准书，凭建设用地批准书、规划用地许可证、金融机构出具的拆迁安置补偿文件、拆迁计划、拆迁方案、拆迁资质文件等向区、县国土部门申请拆迁许可证。　　法律认为，大的问题是被危改拆迁的国有土地上的百姓，是否拥有相应的土地使用权。如果其确实拥有，拆迁和批地的合法性便要受到置疑，而补偿标准亦不能单方面确定。此外作为取得土地使用权的代价，土地出让金的分配将更加复杂。从这个意义上看，拆迁当中的矛盾根源，在于现有体制能否真正保护公民的财产权不受侵害。　　总而言之，拆迁评估仅仅是拆迁程序中的一个步骤，而拆迁当中诸多矛盾的真正焦点，其实是能否明确和保护被拆迁人的土地和房屋的财产关系，否则有关法规难免在关键问题上做模糊的文字游戏。在这个意义上，《意见》只能说是迈出了很小的一步。

被征地的城镇或者居民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁的居民在规划区域内本着多退少补的原则选购商品房来弥补自己的损失。居民可以自由选择其中一种。

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中国房地产行业发展趋势
　　1、从房地产市场自身供求关系来看，未来住房潜在供给量增加，而住房需求趋于减少，这对市场周期性下行提出客观要求。2019年1—10月，房地产企业土地购置面积和房屋新开工面积分别同比增加19.2%和16.3%，延续上年的增长态势且增幅分别比上年同期增长10个和10.7个百分点，土地购置面积和房屋新开工面积的较高增幅意味着后续住房供给量将增加。与之同时，商品房销售面积增幅已降至2.2%的较低水平，且9月和10月的单月销售面积均为负增长。随着棚改化安置政策的调整，预计2019年商品房销售面积将出现较大幅度减少。房地产市场自身的供求对比关系对房价形成下行压力。
　　2、从房地产市场的运行环境来看，随着经济下行压力的加大和不确定性的增加，企业家信心和居民购房意愿均出现下降，反映出市场参与者对未来预期的不乐观。2019年三季度，房地产业企业家信心指数为118.9，比上季度下降3个百分点，为2019年以来的首度下降；未来三个月打算买房的居民占比为22.5%，比上季度下降0.5个百分点，降至2019年以来的较低水平。但当前较低的利率水平和负利率环境仍对房地产市场形成利好。在积极的财政政策和稳健中性的政策环境下，预计2019年房价呈现稳中有降态势的可能性较大。
　　3、随着房地产企业融资环境的收紧，8月份以来房地产开发投资增速已呈现逐步下降态势。2019年8—10月，房地产开发投资单月增速分别为9.3%、8.9%、7.7%，投资增速连续三个月下降。当前市场正逐步进入下行调整阶段，未来受地价涨幅回落、商品房销售面积负增长的影响，预计房地产开发投资将继续下降。但考虑到房屋新开工面积自2016年以来连续三年增加，这将对2019年房屋施工面积形成正向拉动；且当前房地产库存水平较低，预计开发投资不会出现断崖式下降。从工程在建量和投资构成两方面建立模型，估算得出，2019年全年房地产开发投资增速在3%左右。
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